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昨天，陪一个朋友在璞逸云湖看房。
临走的时候，听说项目上的人说，中海集团高层也在带队考察璞逸云湖、松苑。这次考察，目标自然是直指北岸的81亩地。
81号地的竞拍，《楼八》没想到中海也会有意向参与，现在看来，一切皆有可能。
希望中海此次能参与。
81亩地2个难点
感谢关注《楼八地产研究所》。
前天，和一房企负责人聊天，他说，这块地如果不溢价还能做，如果溢价就不好做了。
《楼八》认为，城市顶级的高端豪宅最核心的问题基本不会是价格问题，而是产品和客户问题。
高端盘搞砸了，要么产品做烂了，要么是客户出了问题。
不怕贵，就怕产品不中，或者不安全。
81亩地的成败有2个核心点：一个是客户厚度，一个是客户偏高。
第1，璞逸云湖之后，在不卖房的情况下，北龙湖还有多少客户有能力、且有意愿，能在1～3年内有购置总价600万以上豪宅？
璞逸云湖的三大核心价值是“新产品+得房率+科技住宅”。
在这三点的加持下，其价值远在传统三大豪宅之上，堪称四代豪宅典范。
与此同时，在其价值的对应下，价格并未超出传统三大豪宅，故，活该其热销。
但，这是一把双刃剑，璞逸云湖之后，北龙湖上半区（总价较贵的那一半）的二手房将进入一个艰难的去化周期。
璞逸云湖客户大多数就是北龙湖的上半区老业主。在当下的经济形势之下，也只有上半区的业主有能力、有实力去二次置业。
目前，璞逸已经消化了一大批有能力、有实力的上半区业主，接下来，在北龙湖二手房进入艰难去化期后，还有多少业主在不卖房的情况下，依旧有能力去化600万以上的豪宅呢？
这个问题目前谁最清楚？
一定是金茂，金茂是有能力通过璞逸云湖的客户演变趋势，去精准判断出这一类客户的基本盘面的。
如果从璞逸开盘之后的一段时间起，是一条细长型的平直线，那说明客户输出稳定，如果是一条下行渐变线，那说明客户的厚度在明显减少。
虽然《楼八》不清楚这一类客户的具体情况，但《楼八》是有信心的，这应该是一条平直线。
过去，北龙湖的出地速度平均是一年3-5块地，现在是一年1块地，这对于拥有一亿+人口中原地区来说，那可真是极少，极稀缺。
所以，当下北龙湖的供地节奏，留了充足的时间周期去给顶级韭菜们去成长。
加油呀！
同时，顶级韭菜也清楚，过去几年，证明了一件事：考虑到出租租金收益或自住使用价值的变化因素的加权，北龙湖顶级豪宅是为数不多未贬值资产。
高净值人群甚是喜爱，璞逸热销也好理解。
综上所述，这一次，只要金茂敢举牌，这块地就安全一半了，毕竟，它对北龙湖顶级客户的了解程度超过了所有开发商。
第2，南岸豪宅客户对北岸的的接受度？
不要认为北岸曾经有拾谧，有璞悦，有璞岸，北岸就可以跟南岸平起平坐了，不可以。
时代不同了，那个时代，是疯子的时代，现在的时代，有点是傻子的时代。
想清楚以上2点对于摘不摘81亩地很重要。
千万别做问卷，自己想就行了，问卷没有意义，纯属自我安慰。
难道你没发现，一到售楼部就嚷嚷着自己卡上有几千万，随时可以拿出来买房的人，往往都在呲牛逼，最后屁都不买，都在那装呢！
真正要买的，往往三缄其口。
做调研时言之凿凿要买的人，真让他去买，他不一定会买，因为他真有一辆小汽车。
81亩地之争
这个市场，房地产投资口的童鞋工作越来越难做了。
如今，投资已经没有标准公式可言，按照今年形势判断可以拿的地，你拿了，明年不一定好卖，因为明年市场又翻天覆地了。
豫园说，imtoken安卓版下载app我要敢晚6个月开盘，估计就死了，这不是他谦虚，市场真是如此。
包括中海叁號院，这个开盘价格如果在拿地前的市场入市，早就一抢而空了，这是事实。
瞬息万变的市场，粉碎了一切投资逻辑。
当下投资，唯一可以依靠的只能是扫地僧一样的绝世高手想明白就行。
目前这个绝世高手有可能就是金茂。
所以，对于即将开拍的81亩地，只要金茂不怂，大家就不用怂，直接干！
如果金茂纠结了，大家也要慎重了。
其实，金茂也是人，金茂也害怕。
举个例子，你原本是要准备去买一个东西，你以为大家也都会去买，到买的那一天，大家都没来，就只有自己来了，虽然很想买，但心里可能会发慌……
此时，你可能都不敢买了，心中暗想：我草，这啥意思啊，咋没人啊，我可白被雀了啊。
原本想买的，也有点犹豫了。
反过来，到买的那一天，一看，都拿着大包小包的钞票过来抢，那自己可能就赶紧抢走回家吃饭了。
哎，人呐，最难理解的动物，所以，估计得有二家以上央企报名，不然金茂也慌。
听说正弘的方案排一版又一版，要势在必得，不过，开盘前20亿的巨额投入，对于正在弘坊疯狂烧钱的正弘是个巨大的考验，摊子太大了，作为本土房企之光，主公还望三思啊。
华润的心思一直在南岸的“住宅+商业”地块，究竟会在这个地块出多大力，目前是个未知数。
按理说，视北岸为福地的保利应该会考虑。
新盘推荐
距离24号还剩2周了。
根据目前的形势看：
金茂51%，保利15%，正弘10%，中海8%，华润6%，其他10%
81亩地说完了。
文章结尾，我们说说最近新入市的楼盘。
房地产市场越来越难，但对于购房客户来说却是越来越好，好盘越来越多，价格越来越实惠。
但，此时的客户，千万不要恃宠而娇，该出手时，就出手，好产品好位置错过再无，毕竟，房地产是不可复制性。
近期的三个楼盘，这里再推荐一下。
亚星·观樾
《》
这个项目最大的特点是深度理解了四代宅的核心，整盘户型没有全做四代宅，而是选择性的打造，兼具私密型和实用型。
2025年，南区改善置业首选。
朗悦·凤栖云阶
《》
这个项目最大的特点是郑州首个大型宋韵实景示范区，项目实现了地段、产品、教育、商业、物业等各方面的均好性。
深耕高新，还得看朗悦。
越秀·郑轨金水观萃
《》
这个项目自诩为金水区的起源，也算合理，事实上，应该算是郑州市的起源，四桥一路的C位。
核心城区置业，要看金水观萃。
结尾
楼八的话
8月份又过完了。
梳理一下郑州楼市8月份行业的热点事件吧。
1、8日，金水投资集团与申泰签署战略合作协议。
2、16日，电建高新华曦府首开销售136套，去化率91%。
3、16日，郑轨云麓开放TOD实景示范区。
4、17日，电建省投举行河岸洋房全新案名发布仪式。
5、20日，巩义兴瑞22389万元溢价竞得高新区10号地块。
6、22日，正弘置业发布《正弘序产品白皮书》。
7、23日，绿城锦棠天地树凯销售98套，去化率82%。
8、24日，绿城郑州春月锦庐开放示范区及会所样板间。
9、27日，屹立置业42513万元溢价竞得管城区10号地。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动城市进步。
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